주택도시보증공사 전세보증금 반환보증(임차인기준) 1편

최근 주택도시보증공사 통계에 따르면 올해 전세 보증금 반환 사고 건수는 지난해보다 무려 4배 이상 증가했다고 합니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 주택도시보증공사가 대신 갚는 전세보증금 반환보증 사고가 지난해 11배 이상 급증했다고 하는데요, 사고율이 2017년 0.87%에 불과했지만 지난해 1.59%로 높아졌고, 올해 3월에는 2.56%까지 크게 늘었다고 합니다. 최근 부동산 경기침체와 주택공급이 증가해 역전세난이 발생했기 때문으로 보이는데요, 이러한 사고를 막기 위해 서울 보증보험 전세보증 등을 알아보는 분들이 많이 늘고 있습니다. 그래서 오늘은 전세보증금을 제 때 못받아서 이사를 가지 못할 것이 걱정되는 세입자, 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못 받을까 걱정되는 세입자, 전세보증금 회수를 위한 법적 조치를 스스로 하는 것이 걱정되는 세입자들에게 도움이 될 만한 전세자금보증제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택도시보증공사 전세보증금 반환보증이란?

주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증은 전세 계약이 종료되었을 때 돌려받아야 하는 전세보증금을 보증해주는 제도입니다. 계약이 종료될 때 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 주택도시보증공사가 세입자에게 전세금을 미리 지급하고 향후 집주인에게 청구하는 방식입니다. 전세보증보험에 가입되어 있다면 집주인이 전세금을 주지 않더라도 보증한도 내에서 전세금을 받을 수 있습니다.

주택사업자용과 임차인용으로 나뉘는 전세보증금 반환보증 신청인이 전세보증보험료를 내면 보증서 발급일로부터 전세 계약 기간 만료일 후 1개월 까지 보증 신청한 금액에 대해 반환 보증을 받게 되는데요, 이때 전세보증보험료는 임차인의 경우 보증금액x보증료율x보증기간에 해당하는 일수/364로 계산하며, 보증료율은 상황에 따라 연0,128%에서 0.222%가 적용되는데 6개월 단위로 분납도 가능합니다. 또한 개인 임차인인 경우 사회배려계층이거나 주택의 LTV(선순위채권+전세보증금)에 따라 보증료를 할인 받을 수 있으니 이용에 참고하시기 바랍니다.

전세보증보험 가입방법은 임차인인지 주택사업자인지에 따라 달라지는데 전세보증금 반환보증이 가능한지를 먼저 확인하시기 바랍니다. 공인인증서가 있다면 주택도시보증공사의 인터넷보증 사이트에 들어가서 전세보증금반환보증 가능여부 확인 메뉴에서 보증 신청 가능 여부를 확인할 수 있습니다. 또한 인터넷보증 미리보기메뉴를 통해 온라인으로 보증 신청하는 방법을 체험해볼 수도 있습니다.

그럼 오늘은 임차인 기준으로 전세보증금 반환보증가입 대상, 신청시기, 보증대상주택, 보증한도.기간.조건등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1.신청대상

임대인과 전세계약을 체결한 임차인(개인, 법인, 외국인)

2. 신청시기

1)신규 : 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날-전세계약기간의 1/2이 경과하기 전
2)갱신 : 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월-갱신 전세계약서상 전세계약 기간의 1/2이 경과하기 전

3. 보증대상

단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트(다중주택, 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설은 제외)

4. 보증한도

주택가격-선순위채권(전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권, 다만, 단독(다가구)주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 함계를 포함

5. 보증금액

수도권 : 7억원 지방 : 5억원

6. 보증기간

보증서 발급일 ~ 전세계약기간 만료일 후 1개월

7. 보증조건 

1)주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것
2)보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것(공공택지로서 지적미정리로 대지권 미등기인 경우 보증가능)
3)보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것
4)전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것(단독, 다가구 제외)
5)전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소
6)건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
7)전세계약기간이 1년 이상일 것
8)전세보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
9)공인중개사가 확인(날인)한 전세계약
10)선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하)
11)(선순위채권+전세보증금) ≤ 주택가격의 100%

8. 주택가격 산정기준

(1)아파트 및 오피스텔
1)KB시세정보 적용, 한국감정원 부동산테크 시세정보 중 선택 적용
2)해당 세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
3)부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 공시하는 주택가격(오피스텔의 경우 소득세법 제 99조 제1항 다목에 따라 국세청장이 공시하는 가격의 150%에 해당하는 금액
4)분양가격의 90%(단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함)
5)전세목적물 소재지 주변 공인중개서 1곳으로부터 확인받은 해당 평형의 시세

(2)기타 주택
1)연립 다세대 : 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액, 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 150%에 해당하는 금액, 전세목적물 소재지 주변 공인중개사 1곳으로부터 확인 받은 해당 평형의 시세 중 선택 적용
2) 단독 다가구 : 해당주택의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액, 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 150%에 해당하는 금액, 토지 공시지가와 건물에 대한 신축단가를 합산하여 산출한 금액, 전세목적물 소재지 주변 공인중개사 1곳으로부터 확인 받은 해당 주택의 시세 중 선택 적용

그러나 보증신청인이 감정평가수수료를 부담하는 경우 위 사항에 앞서 우선 적용받을 수도 있습니다.

오늘은 임차인 기준으로 전세보증금 반환보증가입 대상, 신청시기, 보증대상주택, 보증한도.기간.조건등에 대해서 알아보았고, 2편에서는 신청방법과 필요서류 그리고 보험료 할인대상에 대해 알아보겠습니다.